Comprou um imóvel e nunca recebeu a escritura? Para o STJ, esse direito não prescreve

Comprar um imóvel aos poucos, pagando as parcelas direto para quem vendeu, e só depois de anos descobrir que a escritura definitiva nunca vai sair é uma situação mais comum do que parece — principalmente em imóveis mais antigos ou em prédios que nunca tiveram a construção regularizada no cartório de registro de imóveis. Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe uma resposta importante para quem vive esse tipo de impasse: mesmo que já tenham se passado muitos anos, o direito de buscar uma indenização por essa falta de escritura não prescreve.

O caso que chegou ao STJ

O processo começou com a compra de uma sala comercial em um edifício, negociada ainda na década de 1980. Pelo contrato, a escritura definitiva só seria emitida depois de duas coisas acontecerem: o pagamento integral do preço e a averbação da construção do prédio no registro de imóveis. O comprador quitou sua parte, mas a construção nunca foi averbada — e, décadas depois, ele ainda não tinha a escritura em mãos. Diante disso, recorreu à Justiça pedindo a chamada adjudicação compulsória, instrumento que permite que uma decisão judicial substitua a assinatura do vendedor que não cumpre o combinado. A Justiça do Rio de Janeiro deu razão ao comprador, mas a parte vendedora recorreu ao STJ alegando que o direito de cobrar as parcelas pagas e a indenização já teria prescrito, ou seja, que o prazo para reclamar na Justiça já teria se esgotado.

O que decidiu a Terceira Turma

Relatora do caso (REsp 2.196.855), a ministra Nancy Andrighi lembrou que já é entendimento pacífico no STJ que a ação de adjudicação compulsória não tem prazo de prescrição, justamente porque busca apenas reconhecer um direito de propriedade que, na prática, já existe desde que o imóvel foi pago. A novidade dessa decisão foi estender essa mesma lógica para quando a entrega da escritura se torna impossível — nesses casos, o pedido pode ser convertido automaticamente em indenização por perdas e danos, mesmo sem que a pessoa tenha pedido isso expressamente no processo. Segundo a ministra, essa indenização também não prescreve, porque é apenas um substituto em dinheiro do mesmo direito que já era imprescritível. Para chegar a essa conclusão, o STJ usou o artigo 501 do Código de Processo Civil, que permite à sentença substituir a vontade do vendedor que não cumpre a obrigação de transferir o imóvel, e o artigo 248 do Código Civil, que trata da conversão da obrigação em perdas e danos quando ela não pode mais ser cumprida por culpa de quem deveria cumpri-la.

Por que isso importa mesmo depois da morte do comprador

Esse entendimento ganha um peso extra quando se pensa em heranças. Pelo princípio da saisine, previsto no artigo 1.784 do Código Civil, a herança passa automaticamente para os herdeiros no exato momento da morte — inclusive os direitos que ainda não tinham sido resolvidos, como o de receber a escritura de um imóvel já pago. Ou seja, se a pessoa que comprou o imóvel morre antes de conseguir a escritura, esse direito não desaparece: ele passa a pertencer ao espólio e, depois, aos herdeiros, que podem continuar cobrando a regularização do imóvel ou, se ela não for mais possível, a indenização correspondente. É uma situação que aparece com frequência em famílias que compraram casas, apartamentos ou salas comerciais há décadas, direto com o antigo proprietário ou com pequenas construtoras, e nunca chegaram a formalizar tudo em cartório.

Na prática, a decisão do STJ reforça que o tempo, sozinho, não apaga esse tipo de direito. Documentos antigos, recibos de pagamento e contratos de compra e venda guardados pela família continuam tendo valor jurídico, mesmo que tenham sido assinados há muitos anos. Quem estiver nessa situação — comprou um imóvel, pagou tudo, mas nunca recebeu a escritura, ou é herdeiro de alguém que viveu isso — pode buscar orientação jurídica individualizada para entender os próximos passos no caso concreto.