STF decide que prefeitura não pode cobrar IPTU maior só pelo tamanho do imóvel

Quem paga IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) todo início de ano sabe que o valor da guia muda de acordo com as características do imóvel. Em agosto de 2026, porém, o Supremo Tribunal Federal (STF) colocou um limite importante nesse cálculo: nenhuma prefeitura pode cobrar uma alíquota de IPTU mais alta só porque o imóvel tem metragem maior.

O que o STF decidiu

O julgamento foi concluído no Plenário Virtual e divulgado em 17 de agosto de 2026. A Corte analisou o Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1.593.784, sob relatoria do ministro Dias Toffoli, com repercussão geral reconhecida no Tema 1.455. Isso significa que a tese fixada nesse julgamento deve ser seguida por todos os juízes e tribunais do país em casos parecidos, não só no processo original.

O caso concreto envolvia uma lei do município de Chapecó, em Santa Catarina, editada em 2018, que fixava alíquota de 1% de IPTU para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados, contra 0,5% para os demais. Por unanimidade, os ministros entenderam que esse critério é inconstitucional sempre que previsto em lei municipal posterior à Emenda Constitucional 29, de 2000. Segundo o relator, o tamanho do imóvel não se confunde com o valor nem com o uso da propriedade, que são critérios diferentes e que a Constituição realmente autoriza para diferenciar alíquotas.

Quais critérios continuam valendo

A decisão não proíbe que o IPTU seja progressivo, isto é, que imóveis diferentes paguem valores diferentes de imposto. O que ficou definido é que essa diferenciação só pode se basear em três critérios: o valor venal do imóvel, a localização dele na cidade e a destinação de uso, se residencial, comercial, industrial ou terreno sem construção. A área construída ou a área do terreno pode continuar entrando no cálculo do valor venal, que é a base do imposto, mas não pode ser usada, sozinha, para justificar uma alíquota maior.

O que isso significa para quem paga IPTU

A tese vale para leis municipais de qualquer cidade do país editadas depois de 2000, não somente para Chapecó. Segundo o entendimento fixado, municípios que cobraram alíquota diferenciada com base apenas na metragem terão de devolver aos contribuintes os valores pagos indevidamente a mais. Isso não quer dizer que todo mundo que paga um IPTU considerado alto tem algo a reaver: é preciso verificar se a legislação do próprio município realmente prevê uma alíquota progressiva calculada só pela área do imóvel, separada do valor venal, da localização ou do uso.

Moradores de Nova Iguaçu e das demais cidades da Baixada Fluminense também podem ser afetados por essa decisão, caso a legislação tributária do próprio município preveja esse tipo de cobrança vinculada à metragem. Para saber se é esse o caso, o caminho é consultar a lei municipal do IPTU e o carnê do imposto, verificando como a alíquota aplicada ao imóvel foi definida. A prefeitura e a câmara de vereadores de cada cidade costumam disponibilizar essa legislação em seus sites oficiais.

Quem identificar uma cobrança de IPTU baseada na metragem do imóvel e tiver dúvidas sobre como essa decisão do STF pode se aplicar ao seu caso específico pode buscar orientação jurídica individualizada.