STF decide que tamanho do imóvel não pode definir sozinho a alíquota do IPTU

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que os municípios não podem usar somente o tamanho do imóvel como critério para cobrar uma alíquota maior de IPTU, o Imposto Predial e Territorial Urbano. A decisão foi tomada por unanimidade pelo Plenário, em sessão virtual concluída em 5 de agosto de 2026, com resultado divulgado ao longo do mês. Como o julgamento teve repercussão geral (Tema 1.455), a tese fixada precisa ser seguida por todos os juízes e tribunais do país em casos parecidos, não vale só para o processo analisado.

O caso concreto que chegou ao STF veio do município de Chapecó, em Santa Catarina. Uma lei municipal de 2018 estabelecia alíquota de 1% de IPTU para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 m², enquanto os imóveis menores pagavam 0,5%. Ou seja, o valor do imposto mudava só por causa do tamanho da construção, sem relação direta com quanto o imóvel valia no mercado.

O que diz a tese fixada pelo STF

A tese aprovada pelo Plenário, de relatoria do ministro Dias Toffoli, ficou assim: é inconstitucional a fixação, por lei municipal editada depois da Emenda Constitucional 29/2000, de alíquota do IPTU com base na área do imóvel. Na prática, isso quer dizer que uma prefeitura não pode simplesmente dizer que quem tem uma casa maior paga um percentual maior de imposto só por causa do tamanho da construção.

Isso não significa que o IPTU tenha que ser igual para todo mundo. A Constituição continua permitindo que o imposto seja progressivo, cobrando mais de quem tem imóveis mais valiosos. Mas o critério para isso precisa ser um dos que a própria Constituição autoriza: o valor do imóvel (o chamado valor venal, calculado pela prefeitura), a localização (bairro ou região da cidade) ou o uso do imóvel (se é residência, comércio, terreno vazio, por exemplo). Para o STF, o tamanho da construção, isoladamente, não pode ser usado como um atalho para simular essa progressividade, porque não se confunde com valor, localização ou uso.

O que isso pode significar na prática para quem paga IPTU

No caso julgado, o STF manteve a decisão da instância anterior, que já havia reduzido a alíquota cobrada em Chapecó e determinado a devolução dos valores pagos a mais pelos contribuintes, respeitado o prazo de cinco anos que ainda não estivesse prescrito, com correção pela taxa Selic contada a partir da citação no processo.

É importante entender os limites da decisão: ela vale para leis municipais que usam a área do imóvel como critério para variar a alíquota do IPTU, não para toda e qualquer cobrança do imposto. Cada prefeitura tem sua própria legislação sobre o tema, então é preciso verificar como o cálculo é feito no município onde o imóvel está localizado para saber se a cobrança se enquadra na situação analisada pelo STF. Segundo levantamento da Frente Nacional de Prefeitos (FNP), outras formas de diferenciação continuam válidas, como a progressividade pelo valor do imóvel, por localização, por uso ou ao longo do tempo, quando o imóvel não cumpre função social.

Quem paga IPTU com alíquota diferenciada e suspeitar que o critério usado pela prefeitura é apenas o tamanho da construção, ou tiver dúvidas sobre como o imposto é calculado no seu município, pode buscar orientação jurídica individualizada para avaliar o caso concreto.