STJ decide padronizar quanto o vendedor pode reter quando o comprador desiste da compra de um imóvel

Quem compra um imóvel ou um lote de terreno parcelado direto com a construtora ou a loteadora — prática comum em empreendimentos populares, inclusive na venda de terrenos na Baixada Fluminense — e depois, por algum motivo, não consegue mais pagar as parcelas ou desiste do negócio, sabe que parte do dinheiro já pago costuma ficar retida com o vendedor a título de multa e despesas. O problema é que, até hoje, não existe uma regra única e clara sobre quanto pode ser retido em cada situação, e os próprios tribunais vinham decidindo de formas diferentes sobre o assunto. Para tentar acabar com essa incerteza, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu levar a questão ao rito dos recursos repetitivos, o que deve resultar em uma tese única, válida para processos parecidos em todo o país.

Por que existe tanta divergência hoje

A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) já trouxe regras para esse tipo de rescisão de contrato, mas deixou brechas que geraram interpretações diferentes entre as próprias turmas do STJ. Um exemplo: nos contratos de compra de lote de terreno ainda sem construção, a Terceira Turma do tribunal vinha entendendo que não cabe cobrar do comprador uma taxa por ter usado o imóvel enquanto o contrato durou, já que não há como usufruir de um terreno vazio. Já a Quarta Turma decidia de forma diferente, permitindo essa cobrança quando prevista em contrato. Some-se a isso o fato de que as regras também mudam conforme o contrato tenha sido assinado antes ou depois de 2018, e conforme o empreendimento esteja ou não submetido ao chamado regime de patrimônio de afetação, mecanismo que separa o patrimônio da obra do restante da empresa.

O que o STJ vai decidir agora

Com a decisão, relatada pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, sete recursos especiais foram afetados ao rito dos repetitivos, divididos em três temas. O Tema 1.464 trata de contratos de compra de imóvel não edificado, como lote ou terreno, firmados depois da Lei do Distrato. O Tema 1.465 trata da mesma situação, mas para contratos firmados antes da lei. Já o Tema 1.466 discute se, em empreendimentos sob patrimônio de afetação firmados após 2018, a rescisão por culpa do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% dos valores já pagos, conforme prevê a Lei 4.591/1964. A decisão de afetação foi tomada em 30 de junho de 2026 e publicada em agosto do mesmo ano. Na prática, isso costuma significar que processos com discussão parecida em tramitação em outros tribunais do país ficam suspensos até que o STJ julgue o mérito e fixe uma tese que valerá para casos semelhantes em todo o Brasil.

O que isso significa para quem já comprou ou está pensando em desistir

Enquanto o julgamento não sai, vale lembrar que o próprio STJ já vinha sinalizando, em decisões sobre casos individuais, que reter uma parcela muito alta do valor pago pode ser considerado abusivo, especialmente quando o contrato envolve uma relação de consumo protegida pelo Código de Defesa do Consumidor. A expectativa é que a tese que sair desse julgamento traga mais segurança jurídica tanto para quem compra quanto para quem vende, reduzindo decisões contraditórias entre um tribunal e outro para situações parecidas. Quem está com uma compra de imóvel ou lote parcelado em andamento, já pensa em desistir do contrato ou tem um processo de distrato parado aguardando a decisão do STJ, pode buscar orientação jurídica individualizada para entender como a situação específica se encaixa nas regras atuais e no que pode mudar com o julgamento.