STJ decide que aluguel por Airbnb em condomínio depende de aprovação dos moradores

Quem mora em prédio e já teve um vizinho recebendo hóspedes toda semana por meio de aplicativos como Airbnb sabe que esse tipo de situação costuma gerar reclamação. Rotatividade de pessoas estranhas circulando pelos corredores, barulho e uso da garagem e das áreas comuns por quem não é morador são queixas comuns em condomínios residenciais. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) enfrentou esse tema e definiu regras importantes sobre até onde vai a liberdade do proprietário de alugar sua unidade por curtos períodos — e também suspendeu, em todo o país, os processos que ainda discutem a questão.

O que o STJ decidiu

Em julgamento realizado em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ analisou o Recurso Especial 2.121.055 e decidiu, por 5 votos a 4, que o aluguel de unidades autônomas por curta temporada — modelo oferecido por plataformas digitais como o Airbnb — só pode ser feito em condomínios de destinação residencial se houver autorização expressa aprovada em assembleia, por pelo menos dois terços dos condôminos, conforme prevê o artigo 1.351 do Código Civil.

Segundo o voto vencedor, relatado pela ministra Nancy Andrighi, quando a locação por temporada é feita de forma habitual e com características de atividade comercial — anúncio constante em plataformas, alta rotatividade de hóspedes e serviços como limpeza e recepção —, ela descaracteriza a finalidade residencial do imóvel. Nesse caso, não basta o silêncio da convenção do condomínio: é preciso autorização expressa dos moradores para que esse tipo de aluguel seja permitido. Ficaram vencidos os ministros que entendiam que a locação por temporada deveria ser sempre permitida, a não ser que houvesse proibição expressa na convenção.

Processos suspensos em todo o país até uma regra única

Como o tema vinha gerando decisões diferentes em tribunais espalhados pelo Brasil, o STJ decidiu, em 6 de junho de 2026, afetar dois novos recursos especiais (REsp 2.272.537 e REsp 2.272.536), sob relatoria do ministro Raul Araújo, para julgamento pelo rito dos recursos repetitivos — o chamado Tema 1.443. Na prática, isso significa que todas as ações individuais e coletivas que discutem se a cláusula de destinação residencial da convenção já é suficiente para proibir o aluguel por aplicativo, ou se é necessária proibição expressa, ficaram suspensas em todo o país até que o STJ finalize o julgamento e fixe uma tese vinculante, válida para todos os tribunais.

Isso quer dizer que o entendimento de maio de 2026 orienta o debate, mas ainda não é a palavra final sobre o assunto — o julgamento do Tema 1.443, que vai unificar a interpretação em todo o país, ainda não tem data marcada.

O que isso significa para quem mora ou aluga em condomínio

Para quem vive em condomínio e é incomodado pela rotatividade de hóspedes, a decisão de maio reforça que a assembleia tem papel central: sem aprovação de dois terços dos condôminos, o aluguel por temporada habitual pode ser considerado incompatível com a convenção, mesmo que ela não traga proibição expressa. Já para quem tem uma unidade e pretende alugá-la, ou já aluga, por aplicativos, vale a pena verificar o que diz a convenção do próprio condomínio e acompanhar como o assunto vem sendo tratado nas assembleias, já que o tema segue em discussão nos tribunais.

Como o julgamento do Tema 1.443 ainda vai definir a regra que valerá de forma uniforme para todo o país, tanto moradores incomodados com a prática quanto proprietários que exploram esse tipo de locação podem acompanhar a evolução do processo. Quem estiver enfrentando conflito relacionado a aluguel de curta temporada no próprio condomínio pode buscar orientação jurídica individualizada para entender como a situação se aplica ao seu caso.