STJ decide que banco não responde por atraso na entrega de imóvel financiado na planta

Muita gente que compra um apartamento na planta financiado por um banco acredita que, se a obra atrasar, pode cobrar tanto a construtora quanto o banco que emprestou o dinheiro. Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) mostra que isso nem sempre é verdade.

O que o STJ decidiu

No dia 3 de setembro de 2026, a 2ª Seção do STJ julgou, por unanimidade, um recurso envolvendo compradores de um apartamento que deveria ter sido entregue em julho de 2014 e não foi entregue no prazo. Além da construtora, os compradores também haviam processado o banco que financiou o empreendimento e recebia os pagamentos das unidades como credor fiduciário, ou seja, como garantia do crédito concedido.

Relatado pela ministra Maria Isabel Gallotti, o colegiado decidiu que o banco que apenas concede o financiamento da obra, sem participar da execução da construção, não pode ser responsabilizado pelo atraso na entrega. Na prática, o processo foi extinto em relação à instituição financeira, sem análise do mérito quanto a ela, cabendo aos compradores buscar reparação apenas da incorporadora e da construtora.

Por que o banco ficou de fora da cobrança

Segundo a fundamentação do julgamento, é preciso separar duas situações diferentes: o banco que apenas empresta dinheiro e o banco que participa ativamente da execução da obra. No caso analisado, o STJ entendeu que acompanhar o andamento da construção e liberar o dinheiro aos poucos, conforme a obra avança, é uma prática normal do próprio contrato de financiamento, e não significa que o banco assumiu a responsabilidade pela entrega do imóvel.

A decisão também se apoiou no artigo 31-A, parágrafo 12, da Lei das Incorporações (Lei 4.591 de 1964), que estabelece que o banco que recebe os créditos da incorporação como garantia não herda automaticamente as obrigações do incorporador ou da construtora perante os compradores.

O que muda para quem financiou, ou pretende financiar, um imóvel na planta

Para quem já enfrenta, ou pode vir a enfrentar, atraso na entrega de um imóvel comprado na planta com financiamento bancário, a decisão indica um caminho mais estreito: a cobrança por indenização, multa contratual ou outros prejuízos decorrentes do atraso deve ser direcionada à incorporadora e à construtora, que são as responsáveis pela execução da obra. O banco só pode ser incluído nessa cobrança se o próprio contrato de financiamento previr expressamente essa responsabilidade, ou se ficar comprovado que a instituição participou diretamente da execução do empreendimento, e não apenas da liberação do crédito.

Essa distinção tem peso prático para muitas famílias, já que o financiamento bancário costuma ser o caminho usado para viabilizar a compra da casa própria. Diante de um atraso, é comum a tentação de acionar diretamente o banco, por ser a instituição com mais patrimônio visível. Com a posição definida pelo STJ, o primeiro passo, ao identificar um atraso na obra, passa a ser reunir a documentação do contrato com a construtora, como prazo de entrega e cláusula de multa por atraso, e verificar as cláusulas específicas do contrato de financiamento antes de decidir contra quem mover uma ação.

Quem estiver em uma situação de atraso na entrega de imóvel financiado, ou tiver dúvidas sobre contra quem cobrar eventuais prejuízos, pode buscar orientação jurídica individualizada para avaliar o caso concreto.