STJ decide que condomínio pode proibir aluguel por Airbnb sem autorização da assembleia

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que apartamentos localizados em condomínios com destinação residencial só podem ser alugados por curta temporada, em plataformas como Airbnb e Booking, se houver autorização expressa da assembleia de condôminos. A decisão foi tomada pela Segunda Seção do tribunal no julgamento do Recurso Especial 2.121.055, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, e passa a orientar como juízes de todo o país devem julgar esse tipo de conflito, cada vez mais comum em prédios residenciais.

Por que isso interessa a quem mora em condomínio

Nos últimos anos, cresceu o número de moradores que passaram a alugar seus apartamentos por poucos dias para turistas ou visitantes, usando aplicativos de hospedagem. Isso gerou reclamações em muitos condomínios: entrada e saída constante de pessoas desconhecidas, barulho, uso de áreas comuns por quem não mora ali e preocupação com a segurança do prédio.

Até então, cada Tribunal de Justiça vinha decidindo esse tipo de caso de um jeito diferente — em alguns lugares os condomínios conseguiam proibir a prática, em outros, não. Com a decisão do STJ, esse entendimento fica uniformizado para todo o Brasil.

O que diz a decisão do STJ

Segundo o STJ, quando a convenção do condomínio prevê que o prédio tem destinação exclusivamente residencial, o aluguel por curta temporada, feito com habitualidade e como atividade econômica, é considerado incompatível com essa destinação — mesmo que a convenção não fale nada especificamente sobre Airbnb ou aplicativos parecidos. Na prática, isso significa que, se a convenção for silenciosa sobre o tema, a regra passa a ser a proibição, e não a liberação.

Para que o aluguel de curta temporada seja permitido, a decisão exige que a mudança de destinação seja aprovada em assembleia, por pelo menos dois terços dos condôminos, como já prevê o Código Civil para alterar a destinação de um imóvel dentro do condomínio.

A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, afirmou que "o meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio", ou seja, não importa se o anúncio é feito num aplicativo, numa imobiliária ou boca a boca: o que conta é se a atividade, na prática, transformou o apartamento num ponto de hospedagem. Segundo a ministra, se o condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial.

O que muda para quem já aluga ou pretende alugar

Quem já aluga ou pensa em alugar um imóvel por temporada em condomínio residencial precisa verificar, antes de mais nada, o que diz a convenção do prédio e se existe alguma decisão de assembleia sobre o assunto. Condomínios que quiserem proibir a prática também podem levar o tema para votação, seguindo o quórum de dois terços exigido pela decisão.

Vale lembrar que a decisão trata de casos concretos julgados pela corte e não cria uma lei nova proibindo o Airbnb em todo lugar — cada condomínio continua livre para autorizar essa modalidade de locação, desde que siga o rito de aprovação em assembleia. O que muda é o critério que os tribunais devem usar quando o assunto vai parar na Justiça.

Quem estiver enfrentando esse tipo de situação — seja como morador incomodado com aluguéis de curta duração no prédio, seja como proprietário que aluga ou pretende alugar seu imóvel dessa forma — pode buscar orientação jurídica individualizada para entender como a convenção do seu condomínio se aplica ao caso.