STJ decide que morador que assina contrato pode ser cobrado por taxa de loteamento irregular

Quem mora em loteamentos fechados ou em condomínios formados de maneira informal — sem o registro regular como condomínio horizontal — muitas vezes se pergunta se é obrigado a pagar a taxa de manutenção cobrada pela associação de moradores. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) acaba de dar uma resposta importante para uma situação específica e comum: quando o próprio morador assina um contrato assumindo esse compromisso.

O caso julgado pelo STJ

A decisão, da Terceira Turma do STJ, envolveu uma associação de moradores de um loteamento irregular que cobrava de uma proprietária cerca de cinco anos de taxas condominiais. A moradora havia adquirido o lote por meio de cessão de direitos e, no contrato de cessão, assumiu expressamente a responsabilidade por débitos e encargos do imóvel, incluindo as taxas cobradas pela associação. Mesmo assim, quando a cobrança chegou, ela alegou que não fazia parte da associação e que, por isso, não poderia ser obrigada a pagar — citando entendimentos do Supremo Tribunal Federal (Tema 492) e do próprio STJ (Tema 882), que protegem quem nunca concordou em contribuir com esse tipo de despesa.

Relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, o processo (REsp 1.968.030) teve resultado favorável à associação. Segundo o STJ, como a moradora assinou documento concordando expressamente em pagar as taxas, ela não pode depois invocar a proteção que existe para quem nunca deu esse consentimento. A tese fixada foi a de que, demonstrada a assunção voluntária da dívida condominial, a autonomia da vontade prevalece sobre a tese da desobrigação associativa.

Por que essa distinção importa

A jurisprudência do STJ e do STF já era pacífica em um ponto: associação de moradores não pode obrigar quem nunca concordou a pagar taxa de manutenção, já que ninguém é obrigado a se associar — é a chamada liberdade de associação, prevista na Constituição. Essa proteção vale sobretudo para loteamentos irregulares ou condomínios de fato, aqueles que nasceram como lotes independentes e, depois, tiveram ruas fechadas e áreas comuns organizadas informalmente pelos próprios moradores, sem seguir o processo de regularização como condomínio.

O que a nova decisão deixa claro é que essa proteção não é automática nem vale da mesma forma para todos: ela existe para proteger quem nunca manifestou concordância. Quem assina, no contrato de compra, cessão ou financiamento do lote, uma cláusula em que aceita expressamente pagar as taxas de manutenção, não pode depois se apoiar na mesma tese para deixar de pagar. Para o STJ, vale o que foi combinado no contrato.

O que isso significa na prática para quem mora em loteamento ou condomínio irregular

Situações assim são comuns em bairros e loteamentos de várias regiões do país, inclusive em áreas onde a regularização fundiária ainda está em andamento, com moradores que compraram o lote diretamente do antigo proprietário ou por meio de contrato de cessão de direitos, sem escritura definitiva registrada em cartório. Antes de assinar qualquer documento de compra, cessão ou financiamento de um imóvel nessas condições, vale a pena ler com atenção se há alguma cláusula tratando de taxas de manutenção, encargos da associação de moradores ou responsabilidade por débitos futuros do imóvel — porque, segundo essa decisão do STJ, esse tipo de cláusula pode ser considerada válida e cobrada judicialmente anos depois, mesmo sem o morador nunca ter participado de assembleia ou se filiado formalmente à associação.

Por outro lado, quem nunca assinou nenhum documento nesse sentido, e comprou o lote antes da criação da associação ou sem qualquer cláusula sobre o tema, continua protegido pelo entendimento anterior do STF e do STJ: a associação não pode cobrar taxa de quem não aderiu voluntariamente.

Quem estiver em dúvida sobre uma cobrança de taxa de manutenção ou condomínio em loteamento irregular, ou sobre o que consta no próprio contrato de compra do imóvel, pode buscar orientação jurídica individualizada para entender a situação específica do seu caso.