STJ define a partir de quando vale a regra que dificulta recuperar imóvel financiado após atraso

Quem compra a casa própria financiada passa, na maioria das vezes, por um contrato de alienação fiduciária: o imóvel fica em nome do banco ou da financeira como garantia até o pagamento da última parcela. Esse modelo é usado em grande parte dos financiamentos habitacionais do país, inclusive em programas populares, e também é comum entre quem já tem o imóvel quitado, mas voltou a financiar para reformar ou comprar outro bem dando a casa em garantia. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) acaba de esclarecer uma dúvida que afeta diretamente quem está com parcelas em atraso: a partir de quando vale a regra mais rígida que dificulta recuperar o imóvel depois que o credor já tomou posse dele.

Como funciona a cobrança quando o financiamento atrasa

Na alienação fiduciária, se o comprador atrasa as parcelas, o credor precisa notificá-lo formalmente, por meio do cartório de registro de imóveis, abrindo um prazo para pagamento do que está em aberto, mais encargos. Esse pagamento das parcelas atrasadas é chamado de purgação da mora. Se o devedor não paga dentro do prazo, a propriedade do imóvel é consolidada em nome do credor, e o caminho seguinte costuma ser o leilão do bem.

Até 2017, mesmo depois dessa consolidação, a jurisprudência em geral ainda permitia, em certas condições, que o devedor pagasse o débito e recuperasse o contrato. A Lei 13.465/2017 mudou esse cenário: a partir dela, uma vez consolidada a propriedade em nome do credor, o devedor deixa de ter o direito de simplesmente quitar o atraso e reaver o imóvel, restando-lhe apenas o direito de preferência para comprá-lo de volta, caso o credor decida revendê-lo.

O que o STJ decidiu sobre contratos antigos

A dúvida levada ao STJ era: essa regra mais restritiva vale só para contratos assinados depois de 2017, ou também para contratos antigos, assinados antes da lei, nos quais a perda do imóvel por atraso aconteceu depois? Julgando o Tema Repetitivo 1.288 (REsp 2.126.726-SP), a Segunda Seção do STJ, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, decidiu que o que importa é a data em que a propriedade foi consolidada em nome do credor, e não a data em que o contrato de financiamento foi assinado. A decisão foi tomada em dezembro de 2025 e transitou em julgado em junho de 2026, valendo como orientação obrigatória para processos semelhantes em todo o país.

Na prática, o STJ fixou duas situações. Se a consolidação da propriedade e a purgação da mora ocorreram antes da Lei 13.465/2017, aplica-se a regra antiga: havendo pagamento do débito nos termos do Decreto-Lei 70/1966, o ato de consolidação deve ser desfeito e o contrato de financiamento retomado. Já se a consolidação ocorreu depois da lei entrar em vigor, mesmo que o contrato original seja anterior a 2017, aplica-se a regra nova: sem a purgação da mora antes da consolidação, o devedor não tem mais direito de retomar o financiamento, só o direito de preferência na recompra do imóvel.

Por que isso importa para quem está com parcelas atrasadas

Esse detalhe sobre datas muda bastante a situação de quem financiou a casa própria há muitos anos e está passando por dificuldade para pagar as parcelas agora. Como vale a data da consolidação, e não a da assinatura do contrato, mesmo um financiamento antigo pode acabar sujeito à regra mais rígida, caso a notificação e a perda da propriedade estejam acontecendo neste momento. Isso reforça a importância de agir dentro do prazo da notificação, pagando o débito em atraso antes que o cartório registre a consolidação da propriedade em nome do credor — porque depois desse registro, as chances de reaver o imóvel diminuem bastante, restando apenas a possibilidade de concorrer à compra do bem caso ele seja colocado à venda novamente.

Quem recebeu notificação de atraso em financiamento imobiliário com alienação fiduciária, ou já teve o imóvel consolidado em nome do banco, pode buscar orientação jurídica individualizada para entender qual regra se aplica ao seu caso e quais passos ainda são possíveis.