STJ limita ação de prefeituras para demolir casas em loteamentos irregulares à espera de regularização

Quem mora em bairros populares formados a partir de loteamentos antigos, muitas vezes sem escritura definitiva e com pendências de regularização junto à prefeitura, convive com uma preocupação recorrente: a possibilidade de o município entrar na Justiça pedindo a demolição da casa por causa de irregularidades na construção ou no próprio loteamento. Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe um limite importante para esse tipo de ação, favorecendo quem já vive há anos em áreas que o próprio poder público reconheceu como merecedoras de regularização fundiária.

O caso julgado pelo STJ

O julgamento, registrado como AREsp 2.765.693-SP, envolveu um loteamento em São Paulo que a própria prefeitura já havia classificado como Zona Especial de Interesse Social (ZEIS 1) — categoria urbanística criada justamente para áreas ocupadas por população de baixa renda que precisam passar por regularização fundiária. Mesmo assim, o município ajuizou ações civis públicas separadas contra moradores individuais pedindo a demolição de imóveis construídos ali, enquanto o processo administrativo de regularização daquele mesmo loteamento já estava em andamento no órgão de habitação da cidade.

A Primeira Turma do STJ, em julgamento de 18 de agosto de 2026 sob relatoria do ministro Paulo Sérgio Domingues, entendeu que essa forma de agir não pode continuar. Segundo a decisão, mover várias ações civis públicas em série, uma para cada morador, pedindo a demolição de casas em uma área que a própria administração já reconheceu como de interesse social, revela a falta do interesse coletivo que justificaria esse tipo de ação. Para os ministros, essa prática, na prática, esconde a omissão do próprio poder público em conduzir a política habitacional que ele mesmo se comprometeu a fazer.

Por que isso importa

Para o STJ, se um loteamento já foi identificado pela prefeitura como área destinada à regularização fundiária, a discussão sobre eventual demolição de construções deve acontecer dentro desse processo administrativo — com os estudos técnicos que ele exige — e não por meio de ações judiciais avulsas contra moradores individuais. Ou seja, enquanto a regularização estiver em curso, a prefeitura não pode simplesmente pular essa etapa e buscar a demolição na Justiça caso a caso.

A decisão tem alcance que vai além do caso julgado, porque a situação descrita é comum em diversas cidades do país, inclusive em municípios da Baixada Fluminense, onde parte considerável dos bairros nasceu de loteamentos antigos, muitos ainda pendentes de regularização fundiária plena e alguns já reconhecidos oficialmente como ZEIS. A tese fixada pelo STJ não impede a prefeitura de regularizar a área nem de, ao final de um processo administrativo bem conduzido, concluir que alguma construção precisa mesmo ser removida por razões técnicas ou de segurança. O que a Corte afastou foi o atalho de usar ação civil pública, morador por morador, para chegar à demolição sem passar pelo processo de regularização já iniciado pelo próprio município.

O que verificar se você mora em área nessa situação

Quem mora em loteamento já identificado pela prefeitura como ZEIS, ou que tenha algum procedimento de regularização fundiária em andamento, e recebeu ou teme receber notificação ou ação judicial pedindo demolição, pode verificar junto à própria prefeitura ou ao cartório de registro de imóveis se existe processo de regularização aberto para aquela área — essa informação costuma constar em documentos do plano diretor municipal ou de programas de regularização fundiária urbana (Reurb). Guardar comprovantes de tempo de moradia, contas de consumo e eventuais contratos de compra do lote também ajuda a demonstrar a situação, se for necessário.

Cada caso tem particularidades — o tempo de ocupação, a existência ou não de processo de regularização aberto, a natureza da irregularidade e o risco real à segurança da construção mudam a análise. Quem estiver enfrentando notificação ou ação de demolição relacionada a loteamento irregular pode buscar orientação jurídica individualizada para entender como esses fatores se aplicam ao seu caso.