STJ vai decidir de vez quanto a construtora pode reter quando o comprador desiste do imóvel

Quem compra um imóvel na planta ou um lote de terreno e, por algum motivo, precisa desistir do negócio já sabe: a construtora ou loteadora tem direito de reter parte do dinheiro pago, para cobrir despesas administrativas e de comercialização. O problema é que, hoje, não existe uma regra única sobre quanto pode ser retido — e o entendimento divergente entre as próprias turmas do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem gerado decisões bem diferentes para situações parecidas. Em agosto de 2026, a 2ª Seção do STJ decidiu colocar um ponto final nessa confusão: afetou sete recursos especiais ao rito dos recursos repetitivos, reunidos em três temas distintos, para fixar de vez os percentuais que vão valer em todo o país.

O que já estava mais ou menos definido

Para contratos firmados antes da chamada Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), a jurisprudência do STJ já vinha limitando a retenção da construtora a 25% do valor pago pelo comprador, com base no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que proíbe cláusula que faça o comprador perder tudo o que já pagou. Esse entendimento compõe o Tema 1.465, um dos três agora afetados para julgamento sob o rito dos repetitivos, o que deve confirmar e uniformizar essa regra para casos semelhantes que ainda tramitam pelo país.

O que ainda está em aberto

Os outros dois temas tratam de situações mais controversas, com decisões divergentes entre a 3ª e a 4ª Turmas do próprio STJ. O Tema 1.464 discute contratos de compra de lote ou terreno, sem construção, firmados já depois da Lei do Distrato: a dúvida é se a loteadora pode cobrar, além da retenção normal, uma taxa extra de 0,75% ao mês sobre o valor do imóvel a título de "fruição" — ou seja, pelo suposto benefício de o comprador ter usado o terreno mesmo sem ter concluído o pagamento. Uma turma nega esse direito à loteadora, a outra permite.

Já o Tema 1.466 é o que mais pode afetar quem compra apartamento ou casa em construção pelo chamado regime de patrimônio de afetação, modelo comum em incorporações residenciais para dar mais segurança à obra caso a construtora enfrente dificuldades financeiras. A lei prevê, nesses casos, retenção de até 50% do valor pago em caso de desistência do comprador. Uma turma do STJ vem permitindo os 50% integrais; a outra entende que o juiz pode reduzir esse percentual, avaliando as circunstâncias de cada caso. É justamente essa divergência que a 2ª Seção agora quer resolver de forma definitiva, sob a relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.

Por que isso importa para quem compra imóvel financiado

Comprar um imóvel na planta, um lote ou a casa própria costuma ser um dos maiores compromissos financeiros de uma família, e imprevistos como perda de emprego, mudança de cidade ou dificuldade para manter as parcelas podem levar à desistência do negócio antes da entrega das chaves. Nesses casos, saber quanto do dinheiro já pago pode ser retido pela construtora ou loteadora, e quanto deve ser devolvido, faz diferença real no bolso de quem passou meses ou anos pagando prestações.

Enquanto o STJ não conclui o julgamento dos três temas, contratos com essas características podem continuar recebendo decisões diferentes conforme o tribunal ou a turma que analisa o caso. A expectativa é que, ao final do julgamento sob o rito dos repetitivos, a tese fixada passe a valer para processos semelhantes em todo o Brasil, trazendo mais previsibilidade tanto para quem compra quanto para quem vende.

Quem já pagou parcelas de um imóvel na planta ou de um lote e está em processo de distrato, ou avalia desistir da compra, pode buscar orientação jurídica individualizada para entender como esses temas em julgamento podem afetar o seu caso específico.