STJ vai decidir quanto a construtora pode reter quando o comprador desiste da compra do imóvel

Comprar um imóvel na planta é o plano de muita gente, mas nem sempre a compra vai até o fim. Às vezes o comprador perde o emprego, muda de planos ou simplesmente não consegue mais pagar as parcelas e decide cancelar o contrato com a construtora ou incorporadora. Quando isso acontece, é comum que uma parte do dinheiro já pago fique retida como forma de compensar a empresa pelos custos da venda desfeita, no que a lei chama de distrato. A dúvida que gera disputas na Justiça há anos é: quanto a empresa pode reter, de fato?

Para acabar com essa insegurança, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, em 27 de julho de 2026, afetar a discussão ao rito dos recursos repetitivos. Na prática, isso significa que o STJ vai fixar uma tese que valerá para todo o país, e que os processos parecidos que ainda tramitam em outros tribunais ficam suspensos até essa definição, para evitar decisões diferentes para casos iguais. A relatoria é do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.

Três situações diferentes serão julgadas

O STJ separou a discussão em três temas de recursos repetitivos, porque cada tipo de contrato segue uma regra diferente. O Tema 1.464 trata de contratos de compra de lotes ou imóveis não construídos firmados depois da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018). O Tema 1.465 discute os contratos anteriores a essa lei, quando ainda não havia percentual de retenção definido em texto de lei e os tribunais aplicavam, por analogia, o limite de 25% do valor pago, com base no Código de Defesa do Consumidor. Já o Tema 1.466 é sobre empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, uma espécie de blindagem contábil da obra, nos quais a lei permite reter até 50% do que foi pago quando o cancelamento decorre de inadimplência do comprador.

Ou seja, o STJ vai esclarecer, para cada uma dessas situações, qual é o percentual correto de retenção e sobre qual valor ele deve incidir, se sobre o total pago, sobre o valor do contrato ou de outra forma.

O que muda para quem está comprando ou desistindo de um imóvel

Enquanto o STJ não julga os três temas, processos com esse mesmo tipo de discussão ficam parados em todo o Brasil, aguardando a tese que vai valer para casos futuros e, em geral, também para os processos já em andamento. Isso afeta diretamente quem comprou um imóvel na planta, um lote ou uma casa financiada diretamente com a construtora, e que hoje discute na Justiça quanto tem direito a receber de volta depois de desistir ou não conseguir pagar as parcelas.

É uma situação comum entre famílias que fizeram esse tipo de compra e depois passaram por imprevistos, como perda de renda, mudança de cidade ou problemas de saúde, que tornaram inviável continuar pagando. Até a decisão final do STJ, os tribunais vão continuar usando os parâmetros já praticados, mas o cenário pode mudar quando a tese for fixada.

Quem estiver em um processo parado por causa dessa afetação, ou avaliando se vale a pena cancelar um contrato de compra de imóvel, pode buscar orientação jurídica individualizada para entender como a situação específica se encaixa nesses temas.