STJ vai decidir se condomínio pode proibir aluguel de curta temporada tipo Airbnb

Quem mora em condomínio residencial e vê vizinhos alugando o apartamento por poucos dias, no estilo Airbnb, pode ter uma resposta nacional em breve. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão de todos os processos em tramitação no país que discutem se um condomínio pode proibir esse tipo de aluguel de curta temporada quando a convenção condominial apenas prevê "destinação residencial", sem citar expressamente hospedagem ou plataformas digitais.

A decisão foi tomada em 1º de junho de 2026 e divulgada em 17 de setembro. O STJ identificou pelo menos 50 decisões diferentes sobre o mesmo assunto em tribunais de todo o país, o que motivou a escolha de dois processos representativos, um de Santa Catarina e outro de São Paulo, para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos. O tema recebeu o número 1.443 e ficará sob relatoria do ministro Raul Araújo. Enquanto o STJ não julga o caso definitivamente, as ações parecidas ficam paradas em todo o país.

O que o STJ já tinha decidido sobre o assunto

A discussão não é totalmente nova. Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ já havia julgado um caso semelhante (Recurso Especial 2.121.055) e firmou entendimento de que a locação por curta temporada, quando feita de forma repetida e com aparência de atividade comercial, descaracteriza a finalidade residencial do condomínio. Segundo o voto da ministra Nancy Andrighi, que conduziu o entendimento vencedor, o que diferencia um aluguel eventual de uma exploração comercial é a frequência: oferecer o imóvel para desconhecidos com habitualidade, sem prazo mínimo de estadia, e às vezes com serviços extras como limpeza e enxoval, tem características de hospedagem, não de moradia.

Na prática, esse entendimento anterior já apontava que, para autorizar esse tipo de aluguel em condomínio puramente residencial, seria necessário aprovar a mudança em assembleia, com voto favorável de dois terços dos condôminos, alterando a convenção. Agora, com a fixação do Tema Repetitivo 1.443, o STJ vai definir de forma vinculante para todo o país qual regra vale quando a convenção não trata expressamente do assunto — ou seja, quando ela só diz que o prédio é "residencial", sem falar nada sobre hospedagem, Airbnb ou plataformas parecidas.

O que isso significa para quem mora em condomínio

A suspensão determinada pelo STJ não proíbe, por ora, nenhum aluguel de curta temporada que já esteja acontecendo — ela apenas paralisa os processos judiciais que discutem esse tipo de situação, até que o tribunal julgue os dois casos escolhidos como representativos da controvérsia. Ou seja, quem já entrou com ação contra um vizinho por causa de aluguel tipo Airbnb, ou quem está sendo processado por isso, vai precisar aguardar a decisão final para saber como o caso será resolvido.

Esse tipo de conflito é comum em condomínios residenciais de várias cidades, inclusive na Baixada Fluminense, onde o mercado de locação por temporada também vem crescendo. A decisão final do STJ deve servir de parâmetro tanto para síndicos e conselhos fiscais que precisam decidir se cobram multa de moradores que alugam por aplicativo, quanto para proprietários que compraram unidades pensando em rentabilizá-las como hospedagem.

Até lá, vale reforçar que a convenção de condomínio continua sendo a referência principal para esse tipo de disputa: quanto mais clara ela for sobre o que é permitido ou proibido, menor a chance de conflito judicial. Quem estiver enfrentando esse tipo de situação, seja como morador incomodado com aluguéis de curta duração no prédio, seja como proprietário que aluga seu imóvel dessa forma, pode buscar orientação jurídica individualizada para entender como a convenção do seu condomínio se aplica ao caso.