STJ vai padronizar quanto a construtora pode reter quando o comprador desiste do imóvel na planta

Quem compra um imóvel na planta — muito comum em bairros populares da Baixada Fluminense, onde parte das vendas de apartamentos e lotes ainda é feita antes da obra terminar — pode precisar desistir do negócio no meio do caminho, seja por perda de renda, mudança de planos ou dificuldade para conseguir o financiamento. Nesses casos, a dúvida mais comum é sempre a mesma: quanto do dinheiro já pago à construtora ou incorporadora pode ser retido.

O que já diz a Lei do Distrato

Desde 2018, a Lei nº 13.786 (conhecida como Lei do Distrato) tentou colocar regras claras para esse tipo de rescisão contratual quando o comprador é quem desiste ou dá causa ao fim do contrato. Como regra geral, a lei permite que o vendedor retenha até 25% do valor pago. Porém, quando o empreendimento está organizado sob o chamado patrimônio de afetação — um regime contábil e jurídico que separa o dinheiro daquela obra específica do restante do patrimônio da incorporadora, geralmente para dar mais segurança em caso de falência da empresa —, a própria lei autoriza reter até 50% do que já foi pago.

O problema é que, na prática, os tribunais de todo o país vinham decidindo de formas bem diferentes sobre como aplicar essas regras: alguns validavam a retenção de metade do valor sem grandes questionamentos, outros reduziam o percentual alegando abuso ou aplicavam o Código de Defesa do Consumidor para limitar a cobrança. Essa divergência gerava insegurança tanto para quem compra quanto para quem vende.

O recurso repetitivo que deve decidir de forma definitiva

Para acabar com essa divergência, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu, em 30 de junho de 2026, afetar processos ao rito dos recursos repetitivos — mecanismo pelo qual o tribunal escolhe casos representativos de uma controvérsia e fixa uma tese que passa a valer para todos os processos semelhantes no país. A decisão foi divulgada no Informativo de Jurisprudência nº 899 do STJ, publicado em 1º de setembro de 2026, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.

Foram criados dois temas. O Tema 1.464 vai definir qual o percentual e a base de cálculo que o vendedor pode reter quando o próprio comprador desiste da compra de um imóvel não construído, como um lote de terreno, em contratos assinados depois da Lei do Distrato. Já o Tema 1.466 vai decidir especificamente se, nos contratos sujeitos ao regime de patrimônio de afetação firmados após 2018, a rescisão por culpa do comprador realmente autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos, com base no artigo 67-A, parágrafo 5º, da Lei nº 4.591 de 1964.

Na prática, isso significa que processos que discutem esse mesmo assunto em todo o Brasil ficam suspensos até que o STJ julgue o mérito e fixe a tese definitiva. Quando isso acontecer, o entendimento vai valer para juízes e tribunais de todas as instâncias, encerrando a disputa sobre qual percentual é realmente devido.

O que isso significa para quem comprou ou vai comprar um imóvel na planta

Enquanto o STJ não julga o mérito dos dois temas, quem já entrou com uma ação sobre o assunto tende a ter o processo suspenso, aguardando a definição da tese. Quem está avaliando desistir de uma compra agora, ou negociando distrato diretamente com a construtora, pode considerar que o percentual de retenção ainda não está definitivamente pacificado, especialmente nos contratos com patrimônio de afetação.

Vale lembrar que essa discussão vale para contratos firmados depois da entrada em vigor da Lei do Distrato, em dezembro de 2018. Contratos anteriores a essa data seguem, em regra, as normas e a jurisprudência vigentes à época da assinatura.

Quem estiver com dúvidas sobre um contrato de compra e venda de imóvel na planta, um pedido de distrato ou uma cobrança de retenção que considere abusiva pode buscar orientação jurídica individualizada para entender como esses temas se aplicam ao seu caso específico.